打通治理难题最后一公里

——浅谈如何破解城市住宅小区自治困境

中共常德市武陵区委组织部

根据党的十九届四中全会精神要求，聚焦区域实际，就武陵区南坪街道在城市治理中如何破解城市住宅小区自治困境，打通治理难题最后一公里展开探讨。

一、存在的问题

1、配套少。随着我国经济持续快速健康发展，人民生活水平逐步提高，群众对生活居住环境的要求也越来越高。以前，人民往往只注重房屋内部的舒适程度，而忽略了小区的配套工程，现在随着人民还念意识的改变，对住宅小区的配套工程和外部环境越来越重视，越发注重小区的公共空间。从辖区目前住宅小区的配套工程建设来看，还是存在诸多相对滞后的问题：例如小区内部休闲空间、文化生活场所、绿色景观、幼儿园等配套设施严重不足。近几年私家车数量迅猛增长，地下车库规划有限，车位严重不足，“停车难”已经成为大部分小区普遍存在的问题。这些问题都阻碍了小区居民日益增长的对美好生活的需要。就辖区内小区而言，安置小区因配套设施较差，面积较小，在这方面问题比较突出。

2、矛盾多。一是矛盾主体众多。业主之间，业主与业委会之间，业主与物业公司之间，业委会与物业公司之间都存在这样那样的矛盾。二是矛盾焦点集中。公共区域及其盈利收益权属是矛盾多发点，小区内广告、停车位、电梯等公共部位广告收益，以及围绕小区生活息息相关的各种延伸服务和产品推销的利益之争，导致小区矛盾多元化。另外，小区管理权责的不明确也进一步激化了矛盾。例如，荷塘月色小区主体间矛盾众多，前期物业遗留下诸多难以解决的问题，导致后期物业难以为继。

3、任性多。辖区内安置小区、开放式小区居民随意占用公共区域，毁绿种菜、违章搭建、占地为主，乱停乱放现象严重，既不利于小区和谐，也存在一定安全隐患。封闭式小区物业管理费收缴困难，部分房屋工程存在质量问题，业主找不到开发商处理，就把气撒在物业公司，不缴纳物业费；物业公司服务不到位，业主认为质、价不符，拒交物业费；部分业主存在侥幸心理，认为物业服务对象是广大业主而不是某个单体，不可能因为极少部分业主不交物业费就不进行物业管理服务，从而逃避交纳物业费，这些都造成物业收缴率较低。白马社区敞开式小区、汇金社区汇美家居楼底毁绿种菜、违章搭建状况较严重。

4、维护难。安置小区、开放式小区物管补贴不多，仅能维持基本的保洁、服务运转，对小区内水、电管网等基础设施因时间久远，承载超限出现的各种问题，无法及时进行有效维护，影响居民正常生活。封闭式小区房屋维修基金启用程序繁琐，很多业主存在“事不关己，高高挂起”的消极心态，对不涉及自己利益的事项不主动、不支持，加之物业公司往往不作为，不配合，维修基金启用难上加难。另外，小区配套设施更新贵，维护又不及时，配套设施存在一定安全隐患，业主满意度不高，幸福感不强。例如：望月社区荷塘月色小区和汇金社区金色家园小区因物业与业主矛盾较多，维修基金启用困难重重。

二、原因分析

1、构成的群体来源复杂。业主来源构成复杂，素质观念参差不齐，缺少天然血缘、地缘联系，相互间关系较远。辖区内纯商住、安置小区也是如此，缺乏人际间的有效联系、沟通。业主间彼此联系不多，相对淡漠，各人自扫门前雪，人与人之间的信任感、交流度不够，这就直接造成面对小区公共事务，只关注与自身利益相关的问题，不能心往一处想，劲往一处使。

2、配套管理服务不及时、不科学。很多小区业主对小区公共事务、公益活动因各种原因不愿意参加，存在“多一事不如少一事”的观念，只要不侵害到本人直接利益，对公共事务就不管不问，因此也使得小区难以成立正式的业委会，遇到问题通常都是业主单独个体找物业公司解决，既降低了解决效率，也阻碍了小区自治进程。有些物业公司以低于正常运行成本的价格进驻小区后，为维持运转赚取利润，采取各种理由推脱责任，管理服务水平较低，服务质量无法得到小区群众认同，矛盾纠纷频发，越来越多业主不愿缴纳物业费，物业公司因为物业费缴纳率降低，提供的服务质量也越来越差，小区业主与物业公司的博弈陷入恶性循环。

3、缺少有效的监督管理机制。不论是对物业公司还是业委会的监督，现在都停留在简单的内部监督与外部监督两方面，缺少第三方监督。内部监督仅靠内部人员自我监督，显然效果不佳。外部监督基本上是由小区业主和业主大会共同监督，但对监督权的行使、监督机构、监督方式等都没有明确规定，造成了“人人监督、人人都没时间、精力、统一标准监督，最终人人都没监督”的尴尬局面。引入第三方对物业公司和业委会进行监督，能够确保每一个管理环节都能做到公开、透明，不仅能大大提高物业公司、业委会工作的信誉度，还能有效降低两个主体运作过程中各种腐败现象的发生。

三、对策建议

1、赋权。赋权基层组织。之所以难以实现物业公司和业委会的双重监管，在于基层组织（尤其是社区居委会）没有实质权力规避他们之间的利益输送，导致小区公共空间成为一种私利化运作的空间，但基层组织却要承担兜底性的责任。因此，应加大对小区公共空间的制度输入，通过赋权基层组织制定对物业公司的考核方案。基层政府应加大对社区居委会物业管理方面工作的指导与考核，例如让社区物业管理工作人员定期到各小区进行物业管理工作的巡查与监管，并不定时地发起收集业主对物业服务的反馈意见，将物业管理监督工作落实，切断物业公司与业委会直面对接的利益空间。强化物业管理支持力度。加大法规条例宣传力度，着力解决收费难问题，支持物业公司运作权限。规范物管自身的收费行为，树立“诚信企业”的良好形象，增加资金使用的透明度，加强物管企业内部管理，提高服务质量，让业主享受到“质价相符”的服务，又要做好宣传工作，让业主懂得交纳物管费是应尽的义务，权利义务是一致的。

2、聚能。党建引领把方向。充分发挥党组织的凝聚作用，使党组织成为连接基层组织与小区内其他利益主体的“桥梁”，激发党员的先进模范功效，加大对优秀党员的事迹宣传，树立典型，以增加党员身份的荣誉感，进而依靠党员带动更多的积极分子和有公心的群众共同参与小区公共事务，党员的身份荣誉感及党组织的严格监管也可在一定程度上约束其自利的空间。社会组织活方式。挖掘功能性居民，培养志愿者服务队，引入社会组织建立自治机制，培育多元自治格局，利用“文明楼道”“文明业主”评选活动，激发小区居民自治意识；培育民主议事员，常态化开展议事活动，注重培养居民自主发现问题、协商解决问题的意识和能力。业主协调强主体。发挥小区业委会及业主大会作用，发挥“居民自治”的主动力，促使居民团结一心，把小区当成自己的家，把解决问题的决定权交还给居民，由居民自主协调好涉及自身利益的事，让居民自己走出来、积极做起来、把小区管起来。以北金城小区为例，该小区在社区党组织的指导下，成立党群服务中心，平时召集小区党员、群众开展活动，既能宣传党和政府的政策法规，又能深入群众、正面引导群众，并向上级党组织及时汇报本小区内的情况。此外，北金城小区即将成立的业委会成员之中有部分党员，党员的身份荣誉感及党组织的严格监管在一定程度上约束了其自利的空间，这是在其他小区自治实践中可以推广的办法。

3、激活。打造居规民约，形成小区共同意志。广泛征求小区居民意见，从居民权利与义务、小区治安与稳定、社会风俗、邻里关系、小区集体活动参与、环境卫生、婚姻家庭等方面出台详细的居规民约，让居民活动有章可循，并在实施过程中不断完善，让居规民约始终充满“生命力”，建设平安、健康、文明、团结的完美小区。丰富文化活动，强化交流互动。加强小区文化活动不仅是为了满足业主不断提高的和精神文化生活需要，也是物业提高管理水平、争创物业管理品牌优势，实现业主、物业“双赢”的需要，同时也是业主与业主之间、业主与物业之间交流沟通的平台，有利于提升物业服务质量和业主的幸福指数。