长沙市雨花区侯家塘街道广济桥社区地处长沙老城区核心地带，辖区内分布着12个建于20世纪的老旧小区，普遍存在“三无”（无物业、无单位、无管理）问题，长期积累的矛盾日益凸显，治理主体缺位、资金保障匮乏、居民参与不足。社区党委坚持党建引领，以群众需求为导向，创新探索“专业物业引入+居民自治培育”模式。通过党组织搭台、机制创新、资源整合，有效破解了老旧小区治理难题，实现了物业服务与居民自治“两个全覆盖”，走出了一条“政府引导不包办、市场运作可持续、居民参与有活力”的老旧小区长效治理新路。

居民参与主导，自筹解决一批

一是自治组织建机制。以城南中路17号大院为试点，社区联合党员逐户动员居民，通过居民自荐、推荐成立自治小组，制定《自治章程》，明确公共设施使用、费用收缴规则等内容，定期召开议事会，协商解决小区收费难、停车乱等实际问题。

二是分类缴费保运转。推行“基础服务+个性管理”分项缴费模式，“卫生清洁费+车辆停放”分类收缴，资金用于聘请专职人员。居民按需选择服务项目，既保障基础需求，又满足个性化要求。

三是透明监督增信任。设立共管账户，定期公示收支明细，做到公共事项决策公开、经费使用透明。对居民疑问和建议坚持“即时响应、快速解决”，确保小事不出楼栋、矛盾化解在社区。

打破边界限制，联片整合一批

一是片区化运营。针对荣安6、8栋、华银宿舍、机研所宿舍等“三无小区”（无物业、无单位、无管理），社区打破物理边界，将相邻小区整合为管理片区，统一引进物业公司降低服务成本，建立差异化收费标准，按房屋使用性质差异化收费，合理分摊管理成本，保障资金可持续运转。

二是众筹式共建。搭建“135”协商议事平台，鼓励居民众筹资金进行基础设施维修维护。例如，通过居民集资完成华银宿舍铁门安装、雨水管维修等工程，实现“大事共商、小事互助”。

三是志愿队调解。组建“和事佬”志愿服务队，年均调解房屋漏水、违建等纠纷20余起。以荣安小区化粪池改造为例，下水频繁堵塞，污水横流，化粪池问题困扰居民十余年，改造费用高、影响范围大，党员、志愿者、邻长逐户动员，拆除违建300平方米，推动十余年“顽疾”彻底解决。

社区引进物业，就近带动一批

一是双轨式服务。针对红旗区3片、试剂厂宿舍、化工局宿舍等基础设施薄弱的小区，社区统筹专项资金、引进社会资源，优先攻克电动车棚建设、应急维修等难题，物业承接楼道亮化、环境清洁等日常服务，守住民生底线。

二是品质化提升。专业物业公司利用“政府补贴+成本价运营”定制“基础服务包”（保洁、安保），通过“居民点单—企业让利”，逐步拓展“增值服务包”（代购、维修），物业公司以服务收益反哺管理成本，服务范围更广，服务水平更高，破解了老旧小区管理不可持续的难题。

广济桥社区以党建为引领，以问题为导向，以创新为驱动，成功探索出“专业物业引入+居民自治培育”双轮驱动的老旧小区治理新路。目前，社区12个老旧小区卫生面貌焕然一新，楼道亮灯率100%，电动车充电设施完备，规范和新增停车位百余个，十余年的化粪池堵塞等顽疾彻底解决，人居环境显著改善，居民生活安全感和舒适度大幅提升，实现了从“脏乱差”到“洁净美”、从“无人管”到“合力治”、从“怨声多”到“点赞多”的华丽蝶变，为推进基层治理体系和治理能力现代化提供了生动的老旧城区实践样本。